李如康：期房“烂尾”后，风险不应全部由购房者承担

前言

众所周知，期房一般是指在开发商已取得商品房预售许可证但未取得房地产权证这一期间，消费者签订合同购买的商品房，现在已经成为越来越多购房者的选择。与其他购房风险相比，期房成为“烂尾房”这一问题往往更让购房者感到头疼。在当今大多数购房者按揭贷款买房的模式下，如果开发商“爆雷”，期房“烂尾”，购房者希望在开发商违约的情况下，由开发商偿还银行贷款，这种想法会得到法院的支持吗？

一、惯常做法：两者系不同法律关系，购房者需偿还贷款

在司法实践中，判决常常遵循“合同相对性原则”认为开发商与购房者之间签订的是关于商品房的买卖合同，购房者与银行之间签订的是贷款合同，这两份合同背后反映是不同的法律关系。 

例如：在（2021）辽12民终726号孟浩、中国银行股份有限公司铁岭调兵山支行金融借款合同纠纷二审民事判决书中，一审法院认为：原告中国银行按照合同约定发放了26万元的贷款，履行了合同义务。被告孟浩本人自愿在借款合同上签字，被告孟浩与被告万川地产之间怎样还原告款、被告孟浩与被告万川地产之间的买卖合同关系与原告并无关系，被告孟浩是借款合同的借款人，被告孟浩与原告的借款合同尚未解除，原告应按照借款合同的约定，履行自己的义务。

二审法院维持了一审判决，认为贷款人中国银行根据其与借款人孟浩、保证人万川地产签订的《个人一手住房贷款合同通用条款》，将借款26万元划付至万川地产账户，该款虽划付至万川地产账户，但孟浩是合同的相对方，中国银行已经向孟浩履行了出借义务，孟浩应当按照合同约定履行偿还贷款的义务。（2017）辽12民终1162号民事判决书已经判决解除孟浩与万川地产签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，万川公司应当返还孟浩通过银行贷款缴纳的房款。根据合同相对性原则，孟浩是贷款合同的相对人，应当由孟浩偿还银行贷款并由万川地产承担连带还款责任。

可见，虽然通常开发商会向银行提供阶段性连带责任保证，但是开发商、购房者与银行之间不同的法律关系既相互独立,又相互联系。开发商即便无法按期完工交房，构成违约，也只是向购房者承担房屋买卖合同中的违约责任，并不必然影响购房者与银行之间的贷款合同。在银行实际履行了借款义务之后，购房者也需履行其还款义务。

二、最高院判例：公平原则的适用，避免各方权利义务的失衡

购房者在期房“烂尾”后仍要继续履行还款义务是司法实践中常见的观点，一份由最高人民法院审判委员会讨论决定后生效的再审判决书却给出了不同的解答。

在（2019）最高法民再245号王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷再审民事判决书中的争议焦点为：案涉《借款合同》解除后王忠诚等三人应否承担剩余贷款的还款责任。

本案中购房者先与开发商签订《商品房预售合同》，后购房者、开发商与贷款银行共同签订《借款合同》《抵押合同》。之后，因开发商越州公司（出卖人）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由开发商越州公司（出卖人）将收取的购房贷款本金及利息返还贷款银行建设银行青海分行（担保权人）和购房者王忠诚等三人（买受人），而买受人不负有返还义务。

关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系，法院对本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系进行了评析，即1.因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；2.银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；3.购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。

若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。

法院最终并未机械地遵循合同相对性原则，而是认定购房者王忠诚等三人不负有返还义务，避免了买卖合同和贷款和合同解除后，开发商、购房者和贷款银行之间的金钱给付义务存在不必要的繁琐和重复。

此案例在2020年发布之后起到了良好的示范和指引作用，全国各地法院在处理类似的期房“烂尾”的案件时，越来越多地法院判决由开发商承担剩余的还款责任。

结语

面对期房“烂尾”，究竟是由购房者继续承担还款责任，还是由开发商承担剩余还款责任，还需要根据实际情况以及各方签订的买卖合同、贷款合同与抵押合同的内容综合判断。

我们建议大家在购买房产时，需要理性评估开发商实力后进行选择；已经购买期房或遇到期房“烂尾”的问题的业主们，要尽快进行咨询，委托专业人士主动维权。

相关法律

1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）

第二十一条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

2.《中华人民共和国民法典》

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

第四百九十八条 对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。

作者介绍

李如康

湖北武珞律师事务所

实习律师

擅长领域：刑事辩护、买卖合同纠纷、劳动争议解决等。

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文字|李如康

编辑|邓培

审核|姚飞